Последние документы
Отчет по управлению МКД за 2023 год
Отчет по управлению МКД за 2022 год
Отчет по управлению МКД за 2021 год
Отчет по управлению МКД за 2020 год
Информация на февраль
Просим внимательно ознакомиться:
Аварии в системе отопления и горячего водоснабжения.
Как и прошлая, текущая зима проходит на фоне многочисленных аварий системы отопления и горячего водоснабжения. Лопаются трубы, соединения труб, затапливаются помещения. Нет и дня без аварий. Характер повреждений однотипен — горячая вода прорывает внешний слой многослойных полипропиленовых труб. Трубы у нас в основном многослойные с внутренним алюминиевым слоем.
Мы сделали экспертизу нескольких образцов лопнувших труб. Заключение эксперта — нарушение при монтаже. Вот ссылка на заключение.
И так у нас выполнена система отопления и ГВС по всему дому. В прошлую зиму рвалось массово в подвале, где максимальные температуры и давление. Большую часть лопнувших труб по подвалу перепаяли, заменили. Затем проблема пошла выше — в офисы. А затем на 2,3 этажи и выше. Не так массово, но замена участков труб внизу просто поднимает проблему выше на еще незамененные участки.
Наше мнение — рано или поздно ВСЕ незаменённые трубы потекут. Нарушение технологии монтажа шансов не оставляет. Вопрос времени. Где и когда потечет — предсказать невозможно.Трубы весь отопительный сезон нагреваются/охлаждаются, у слоев разное температурное расширение, некачественная пайка соединений в итоге развалится. Чем лучшей работы отопления и ГВС мы добиваемся, тем быстрее все трещит и лопается.
Естественно встает вопрос о замене стояков полностью до самого верха. Не дожидаясь аварий. Объем работ огромный. Виновник — подрядчики-монтажники на пару с заказчиками материала труб из ГУП ФЖС РБ (монтажники не умели монтировать, снабженцы поставляли сомнительный материал, требующий соблюдение непростой технологии).
Надо подавать иск. В идеале — взыскать стоимость работ и материалов и самостоятельно подобрать материал и квалифицированных монтажников.
Нам нужно:
-
Привлечь экспертов для глубокого изучения нарушений при монтаже. Оформить хорошее детальное заключение.
-
Нанять юристов для судебной тяжбы с ГУП ФЖС РБ (+ госпошлина еще немалая будет).
Естественно, денег нужно прилично и взять их неоткуда, кроме как попросить у собственников помещений.
Мы предлагаем всем собственникам помещений сделать целевые взносы в сумме 1 тысячи рублей (кто считает нужным больше, не возбраняется) на услуги экспертов, юристов, госпошлину (и скорее всего смету посчитать/приложить надо будет на работы и материалы). В случае удовлетворения иска эти затраты оплатит ответчик и мы их вернем на лицевые счета в счет квартплаты. Так же излишки (если останутся) после завершения всех тяжб вернем на квартплату пропорционально остатку.
Нам нужно в конце января-начале февраля провести консультации с экспертами, заключить договор на обследование и подготовку заключения. Кроме труб отопления и ГВС, в иск (смету) войдет требование по монтажу верхнего розлива, а так же увеличение количества пластин теплообменников в соответствии с фактическим температурным графиком котельной (по факту у нас установлены неправильные теплообменники, которые не могут взять необходимое количество тепловой энергии из теплоносителя котельной, для нагрева теплоносителя во внутреннем контуре дома). Расчеты завода-изготовителя у нас есть, с их специалистами консультируемся.
Просим внимательно обдумать информацию и в случае согласия с планом оплатить взнос. Квитанция на оплату по этой ссылке. В качестве номера договора впишите свой текущий договор, по которому платите квартплату. К номеру в квитанции приписана дробь /1, чтобы отследить платеж и по бухучету отразить на отдельном субсчете. Назначение платежа получится, например, такое:
Целевой взнос на экспертизу системы отопления ж/д г.Уфа,Бакалинская,19 по договору № 500 /1
Примечание: если вдруг большинству идея профинансировать данную работу не понравится (денег не наберем), и запустить в работу не сможем, то уже собранные деньги зачислим так же в счет квартплаты. В этом случае ничем не рискуете.
Тепловизионное обследование.
Т.к. у нас есть явные проблемы с утеплением дома, есть идея провести масштабное тепловизионное обследование. Для этого мы обратились в компанию ООО «БашкирЭнергоАудит». На сайте http://ufateplo.ru можно почитать что, как и для чего делается. Коротко: тепловизионное обследование помогает увидеть места утечки тепла, места проникновения холода в помещения, выявить строительные нарушения и получить от специалистов заключение о необходимых действиях по устранению нарушений в виде тепловизионного отчета с фотографиями (обычными и тепловизионными).
Вот как выглядят фотографии в отчете (настоящие фото из квартиры в нашем доме):
Обследовать нужно снаружи фасад дома и изнутри стены/окна в квартирах. Снаружи дома мы расходы берем естественно за счет УК в счет платы за содержание и ремонт, изнутри в квартирах предлагаем участвовать собственникам квартир. В совокупности по отчетам снаружи и изнутри можно будет составить общее понимание проблем и путей их решения.
Вы, наверное, обратили внимание, что собственники некоторых квартир обшивают фасад утеплителем. Больное место нашего дома — это неутепленные торцы плит перекрытий по фасаду, неутепленные места сопряжения стеновых материалов и плит, балок. Плиты промерзают внутрь помещений на метры, делая холодными полы. Поступления холода в квартиры кроме общего охлаждения, образует места намокания стен, образования плесени. Нарушается тепловой баланс комнат и радиаторы отопления уже не помогут нормально обогреть помещение, плюс перерасход дорогой тепловой энергии.
Все это есть строительные недоделки. И это обязательно нужно устранять, пока не закончились сроки исковой давности. Кроме некомфортного проживания это ведет к лишним затратам на отопление. За зиму расходы на отопление нагорают значительно больше, чем могли бы быть при нормальной утепленности.
Утепление дома — это очень дорого. К тому же в этих нарушениях строительных норм есть вина застройщика.
Конец января, февраль — последний холодный период в эту зиму. Летом-осенью нам нужно уже иметь решение перед следующей зимой.
Наше предложение:
-
Собственники помещений звонят в офис УК и оставляют заявки о готовности участвовать в тепловизионном обследовании по своим квартирам;
-
Мы собираем заявки и сообщаем ООО «БашкирЭнергоАудит» о количестве заказов. В зависимости от объема они сделают скидку по цене. Чем больше квартир, тем ниже стоимость услуг. Стоимость обследования квартиры ранжируется по виду итогового отчета. Обычный отчет «для себя» с нарушениями, рекомендациями стоит (без скидок) около 4 тыс руб. Судебный отчет для взыскания убытков с застройщика стоит под 8 тыс (с приложением лицензий, сертификатов, полного комплекта документов для суда). Каждый собственник договор с организацией заключает и оплачивает сам.
-
Делаем обследование (квартир и фасада дома), собираем материал, затем обращаемся с иском к застройщику ГУП «ФЖС РБ» для принуждения устранить нарушения или взыскания стоимости работ по устранению (специалистов можно и самостоятельно привлечь). Для судебных исков привлекаем юристов.
Что в итоге:
-
Каждый получает отчет по своей квартире, видит проблемные места, получает рекомендации к устранению.
-
В случае обнаружения серьезных проблем, есть документ, на основании которого затраты на устранение следует взыскивать через суд с виновника — застройщика (в т.ч. и затраты на обследование, юр.услуги). Или же заставить его устранить нарушения в соответствии с рекомендациями в тепловизионном отчете для суда.
-
По итогам данной работы дом станет теплее, что в последующие годы окупится экономией на затратах на отопление.
Мы собираем заявки в офисе по телефону 285-55-24 одну-две недели (нужно сообщить объем подрядчику для определения скидки по ценам и уже в ближайшие дни начинать работу). Просим Вас серьезно отнестись к проекту, и найти возможность поучаствовать. Это нужное действие и в любом случае оно на пользу (нам нужно обязательно добиться утепления торцов плит перекрытий по всему дому через суд, польза очевидна, затраты окупятся экономией тепла, а так же есть вероятность взыскать все затраты через суд).
Лифты.
В феврале будем запускать все маленькие лифты. План по лифтам такой:
-
Страхование в феврале гражданской ответственности 32 лифтов;
-
Ежегодное техническое освидетельствование лифтов в феврале-марте. Делаем освидетельствование по графику первый раз с момента приемки лифтов в эксплуатацию, договор заключили (разовые затраты ~ 100 тыс);
-
Запуск маленьких лифтов и их дальнейшее обслуживание лифтовой компанией;
Сейчас лифты потребляют электроэнергии около 20 тыс руб в месяц. После запуска маленьких лифтов потребление увеличится. С учетом платы за тех.обслуживание обслуживающей лифты организации общие дополнительные затраты на запуск маленьких лифтов превысят 50 тыс в месяц. Не мало. Без повышения тарифа на содержание мы с этим не справимся. О тарифе на содержание ниже.
Система дымоудаления.
Мы начали консультации с предполагаемым подрядчиком по обслуживанию системы дымоудаления. В настоящее время система частично отключена, но под напряжением. Первоначально потребуются работы по восстановлению, т.к. местами срезаны провода и прочие повреждения. Очень дорогостоящая система, расходы на ежемесячное обслуживание будут высоки, цена пока не определена. В настоящее время без повышения тарифа мы ее все равно не потянем финансировать. Но пока хотя бы начнем подготовку. Нужно планировать запуск и обслуживание примерно во второй половине года. Все оборудование, которое есть в доме, должно работать, а не стоять и ветшать.
Повышение тарифа на содержание.
С учетом запуска всех лифтов в феврале и запуска в перспективе во второй половине года системы дымоудаления без повышения тарифа нам не обойтись. До сих пор мы работали по тарифу от 1 июля 2014 года. А на дворе уже 2016 год. 1 июля 2015 года тариф мы не индексировали, повышающий коэффициент был 5.0%. С 1 июля 2016 года коэффициент будет 6.5%.
Итого:
С 1 февраля 2016 года тариф на содержание и ремонт будет 20.56руб/м2
Тем не менее это был и остается самый низкий тариф среди домов в Солнечном. Можно назвать его тарифом «выживания», штаны поддерживать. Для того чтобы развивать дом, оснастить видеонаблюдением, системами телеметрического контроля оборудования (делать дом "умным"), затем все это поддерживать в рабочем состоянии - с таким тарифом, конечно, не реально.
P.S. В конце февраля или марте (по готовности) планируем проводить собрание собственников, все вопросы закрепим собранием. По собранию информация будет дополнительно.