Последние документы
Отчет по управлению МКД за 2022 год
Отчет по управлению МКД за 2021 год
Отчет по управлению МКД за 2020 год
Информация на февраль
Просим внимательно ознакомиться:
Аварии в системе отопления и горячего водоснабжения.
Как и прошлая, текущая зима проходит на фоне многочисленных аварий системы отопления и горячего водоснабжения. Лопаются трубы, соединения труб, затапливаются помещения. Нет и дня без аварий. Характер повреждений однотипен — горячая вода прорывает внешний слой многослойных полипропиленовых труб. Трубы у нас в основном многослойные с внутренним алюминиевым слоем.
Мы сделали экспертизу нескольких образцов лопнувших труб. Заключение эксперта — нарушение при монтаже. Вот ссылка на заключение.
И так у нас выполнена система отопления и ГВС по всему дому. В прошлую зиму рвалось массово в подвале, где максимальные температуры и давление. Большую часть лопнувших труб по подвалу перепаяли, заменили. Затем проблема пошла выше — в офисы. А затем на 2,3 этажи и выше. Не так массово, но замена участков труб внизу просто поднимает проблему выше на еще незамененные участки.
Наше мнение — рано или поздно ВСЕ незаменённые трубы потекут. Нарушение технологии монтажа шансов не оставляет. Вопрос времени. Где и когда потечет — предсказать невозможно.Трубы весь отопительный сезон нагреваются/охлаждаются, у слоев разное температурное расширение, некачественная пайка соединений в итоге развалится. Чем лучшей работы отопления и ГВС мы добиваемся, тем быстрее все трещит и лопается.
Естественно встает вопрос о замене стояков полностью до самого верха. Не дожидаясь аварий. Объем работ огромный. Виновник — подрядчики-монтажники на пару с заказчиками материала труб из ГУП ФЖС РБ (монтажники не умели монтировать, снабженцы поставляли сомнительный материал, требующий соблюдение непростой технологии).
Надо подавать иск. В идеале — взыскать стоимость работ и материалов и самостоятельно подобрать материал и квалифицированных монтажников.
Нам нужно:
-
Привлечь экспертов для глубокого изучения нарушений при монтаже. Оформить хорошее детальное заключение.
-
Нанять юристов для судебной тяжбы с ГУП ФЖС РБ (+ госпошлина еще немалая будет).
Естественно, денег нужно прилично и взять их неоткуда, кроме как попросить у собственников помещений.
Мы предлагаем всем собственникам помещений сделать целевые взносы в сумме 1 тысячи рублей (кто считает нужным больше, не возбраняется) на услуги экспертов, юристов, госпошлину (и скорее всего смету посчитать/приложить надо будет на работы и материалы). В случае удовлетворения иска эти затраты оплатит ответчик и мы их вернем на лицевые счета в счет квартплаты. Так же излишки (если останутся) после завершения всех тяжб вернем на квартплату пропорционально остатку.
Нам нужно в конце января-начале февраля провести консультации с экспертами, заключить договор на обследование и подготовку заключения. Кроме труб отопления и ГВС, в иск (смету) войдет требование по монтажу верхнего розлива, а так же увеличение количества пластин теплообменников в соответствии с фактическим температурным графиком котельной (по факту у нас установлены неправильные теплообменники, которые не могут взять необходимое количество тепловой энергии из теплоносителя котельной, для нагрева теплоносителя во внутреннем контуре дома). Расчеты завода-изготовителя у нас есть, с их специалистами консультируемся.
Просим внимательно обдумать информацию и в случае согласия с планом оплатить взнос. Квитанция на оплату по этой ссылке. В качестве номера договора впишите свой текущий договор, по которому платите квартплату. К номеру в квитанции приписана дробь /1, чтобы отследить платеж и по бухучету отразить на отдельном субсчете. Назначение платежа получится, например, такое:
Целевой взнос на экспертизу системы отопления ж/д г.Уфа,Бакалинская,19 по договору № 500 /1
Примечание: если вдруг большинству идея профинансировать данную работу не понравится (денег не наберем), и запустить в работу не сможем, то уже собранные деньги зачислим так же в счет квартплаты. В этом случае ничем не рискуете.
Тепловизионное обследование.
Т.к. у нас есть явные проблемы с утеплением дома, есть идея провести масштабное тепловизионное обследование. Для этого мы обратились в компанию ООО «БашкирЭнергоАудит». На сайте http://ufateplo.ru можно почитать что, как и для чего делается. Коротко: тепловизионное обследование помогает увидеть места утечки тепла, места проникновения холода в помещения, выявить строительные нарушения и получить от специалистов заключение о необходимых действиях по устранению нарушений в виде тепловизионного отчета с фотографиями (обычными и тепловизионными).
Вот как выглядят фотографии в отчете (настоящие фото из квартиры в нашем доме):
Обследовать нужно снаружи фасад дома и изнутри стены/окна в квартирах. Снаружи дома мы расходы берем естественно за счет УК в счет платы за содержание и ремонт, изнутри в квартирах предлагаем участвовать собственникам квартир. В совокупности по отчетам снаружи и изнутри можно будет составить общее понимание проблем и путей их решения.
Вы, наверное, обратили внимание, что собственники некоторых квартир обшивают фасад утеплителем. Больное место нашего дома — это неутепленные торцы плит перекрытий по фасаду, неутепленные места сопряжения стеновых материалов и плит, балок. Плиты промерзают внутрь помещений на метры, делая холодными полы. Поступления холода в квартиры кроме общего охлаждения, образует места намокания стен, образования плесени. Нарушается тепловой баланс комнат и радиаторы отопления уже не помогут нормально обогреть помещение, плюс перерасход дорогой тепловой энергии.
Все это есть строительные недоделки. И это обязательно нужно устранять, пока не закончились сроки исковой давности. Кроме некомфортного проживания это ведет к лишним затратам на отопление. За зиму расходы на отопление нагорают значительно больше, чем могли бы быть при нормальной утепленности.
Утепление дома — это очень дорого. К тому же в этих нарушениях строительных норм есть вина застройщика.
Конец января, февраль — последний холодный период в эту зиму. Летом-осенью нам нужно уже иметь решение перед следующей зимой.
Наше предложение:
-
Собственники помещений звонят в офис УК и оставляют заявки о готовности участвовать в тепловизионном обследовании по своим квартирам;
-
Мы собираем заявки и сообщаем ООО «БашкирЭнергоАудит» о количестве заказов. В зависимости от объема они сделают скидку по цене. Чем больше квартир, тем ниже стоимость услуг. Стоимость обследования квартиры ранжируется по виду итогового отчета. Обычный отчет «для себя» с нарушениями, рекомендациями стоит (без скидок) около 4 тыс руб. Судебный отчет для взыскания убытков с застройщика стоит под 8 тыс (с приложением лицензий, сертификатов, полного комплекта документов для суда). Каждый собственник договор с организацией заключает и оплачивает сам.
-
Делаем обследование (квартир и фасада дома), собираем материал, затем обращаемся с иском к застройщику ГУП «ФЖС РБ» для принуждения устранить нарушения или взыскания стоимости работ по устранению (специалистов можно и самостоятельно привлечь). Для судебных исков привлекаем юристов.
Что в итоге:
-
Каждый получает отчет по своей квартире, видит проблемные места, получает рекомендации к устранению.
-
В случае обнаружения серьезных проблем, есть документ, на основании которого затраты на устранение следует взыскивать через суд с виновника — застройщика (в т.ч. и затраты на обследование, юр.услуги). Или же заставить его устранить нарушения в соответствии с рекомендациями в тепловизионном отчете для суда.
-
По итогам данной работы дом станет теплее, что в последующие годы окупится экономией на затратах на отопление.
Мы собираем заявки в офисе по телефону 285-55-24 одну-две недели (нужно сообщить объем подрядчику для определения скидки по ценам и уже в ближайшие дни начинать работу). Просим Вас серьезно отнестись к проекту, и найти возможность поучаствовать. Это нужное действие и в любом случае оно на пользу (нам нужно обязательно добиться утепления торцов плит перекрытий по всему дому через суд, польза очевидна, затраты окупятся экономией тепла, а так же есть вероятность взыскать все затраты через суд).
Лифты.
В феврале будем запускать все маленькие лифты. План по лифтам такой:
-
Страхование в феврале гражданской ответственности 32 лифтов;
-
Ежегодное техническое освидетельствование лифтов в феврале-марте. Делаем освидетельствование по графику первый раз с момента приемки лифтов в эксплуатацию, договор заключили (разовые затраты ~ 100 тыс);
-
Запуск маленьких лифтов и их дальнейшее обслуживание лифтовой компанией;
Сейчас лифты потребляют электроэнергии около 20 тыс руб в месяц. После запуска маленьких лифтов потребление увеличится. С учетом платы за тех.обслуживание обслуживающей лифты организации общие дополнительные затраты на запуск маленьких лифтов превысят 50 тыс в месяц. Не мало. Без повышения тарифа на содержание мы с этим не справимся. О тарифе на содержание ниже.
Система дымоудаления.
Мы начали консультации с предполагаемым подрядчиком по обслуживанию системы дымоудаления. В настоящее время система частично отключена, но под напряжением. Первоначально потребуются работы по восстановлению, т.к. местами срезаны провода и прочие повреждения. Очень дорогостоящая система, расходы на ежемесячное обслуживание будут высоки, цена пока не определена. В настоящее время без повышения тарифа мы ее все равно не потянем финансировать. Но пока хотя бы начнем подготовку. Нужно планировать запуск и обслуживание примерно во второй половине года. Все оборудование, которое есть в доме, должно работать, а не стоять и ветшать.
Повышение тарифа на содержание.
С учетом запуска всех лифтов в феврале и запуска в перспективе во второй половине года системы дымоудаления без повышения тарифа нам не обойтись. До сих пор мы работали по тарифу от 1 июля 2014 года. А на дворе уже 2016 год. 1 июля 2015 года тариф мы не индексировали, повышающий коэффициент был 5.0%. С 1 июля 2016 года коэффициент будет 6.5%.
Итого:
С 1 февраля 2016 года тариф на содержание и ремонт будет 20.56руб/м2
Тем не менее это был и остается самый низкий тариф среди домов в Солнечном. Можно назвать его тарифом «выживания», штаны поддерживать. Для того чтобы развивать дом, оснастить видеонаблюдением, системами телеметрического контроля оборудования (делать дом "умным"), затем все это поддерживать в рабочем состоянии - с таким тарифом, конечно, не реально.
P.S. В конце февраля или марте (по готовности) планируем проводить собрание собственников, все вопросы закрепим собранием. По собранию информация будет дополнительно.